ค่าเช่าออฟฟิศในย่านใจกลางกรุงโตเกียวปรับขึ้นแตะระดับสูงสุดใหม่ในรอบ 31 ปี สะท้อนภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ยังคงตึงตัวทั้งด้านอุปสงค์และอุปทาน โดยข้อมูลจาก Miki Shoji ระบุว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ยใน 5 เขตหลักของโตเกียวเพิ่มขึ้น 1.28% จากเดือนมิถุนายน มาอยู่ที่ 23,287 เยนต่อตสึโบะ ในเดือนกรกฎาคม ขณะที่อัตราว่างลดลงเหลือ 1.95% ต่ำกว่าระดับ 5% ที่มักถูกมองว่าเป็นจุดสมดุลของตลาด
แนวโน้มดังกล่าวตอกย้ำว่าความต้องการพื้นที่สำนักงานในโตเกียวยังคงแข็งแรง โดยเฉพาะในอาคารโครงการใหม่ที่ยังอยู่ระหว่างพัฒนาและอาคารขนาดใหญ่ที่ใกล้เปิดใช้งาน แม้ในบางส่วนของตลาดจะเริ่มเห็นสัญญาณชะลอ แต่โดยรวมยังสะท้อนว่าเจ้าของอาคารมีอำนาจต่อรองมากขึ้นจากสภาวะพื้นที่เช่าที่หายาก
ดีมานด์หนุนค่าเช่าขยับต่อ
ข้อมูลจาก CBRE ระบุว่าอาคารขนาดใหญ่ 4 แห่ง ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในครึ่งหลังของปี 2026 ถูกจองล่วงหน้าแล้วมากกว่า 90% ซึ่งหมายความว่าตลาดยังมีแรงรองรับจากฝั่งผู้เช่าอย่างชัดเจน เจ้าของอาคารบางรายจึงเลือกไม่รีบปล่อยเช่าเต็มพื้นที่ทันที เพื่อรอให้ค่าเช่าตลาดปรับขึ้นต่อก่อนตัดสินใจทำสัญญา
สถานการณ์นี้ช่วยอธิบายว่าทำไมค่าเช่าในโตเกียวจึงยังมีแนวโน้มปรับขึ้นต่อ แม้อัตราการเติบโตอาจไม่เร็วเท่าช่วงก่อนหน้า แต่แรงหนุนจากความต้องการเช่าที่ต่อเนื่องยังคงเป็นปัจจัยหลักที่ประคองตลาดไว้
ต้นทุนตกแต่งและการย้ายสำนักงานเริ่มกดดันบางบริษัท
อย่างไรก็ดี ผู้เชี่ยวชาญตลาดบางส่วนมองว่าความร้อนแรงของตลาดอาจเริ่มชะลอลงเล็กน้อย Toyokazu Imazeki จาก Sanko Estate ระบุว่าต้นทุนงานตกแต่งภายในและงานที่เกี่ยวข้องปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้บริษัทบางแห่งชะลอการย้ายสำนักงานหรือการขยายพื้นที่เช่าออกไปก่อน
ด้าน Kohei Kawai จาก Colliers Japan มองว่าตลาดยังคงเอื้อประโยชน์ต่อเจ้าของอาคาร แต่ความเร็วในการปรับขึ้นราคากำลังชะลอลง ขณะเดียวกันเริ่มเห็น secondary vacancies หรือพื้นที่ว่างรอบสองจากการย้ายต่อเนื่องมากขึ้น ซึ่งอาจเป็นปัจจัยที่ช่วยคลายความตึงตัวของตลาดในระยะถัดไป
ภาพรวมตลาดออฟฟิศโตเกียวยังแข็งแกร่ง
แม้จะมีสัญญาณชะลอบางส่วน แต่ภาพรวมตลาดออฟฟิศโตเกียวยังคงอยู่ในภาวะที่แข็งแกร่ง เมื่อเทียบกับระดับในอดีต อัตราว่างที่ต่ำใกล้ 2% ถือเป็นสัญญาณชัดเจนว่าพื้นที่สำนักงานคุณภาพดีในทำเลสำคัญยังเป็นที่ต้องการสูง
สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนว่าตลาดสำนักงานโตเกียวยังมีโอกาสปรับขึ้นได้อีก หากอุปทานใหม่ยังเข้าสู่ตลาดไม่มากพอที่จะทำให้สมดุลเปลี่ยนไป อย่างไรก็ดี ทิศทางค่าเช่าในระยะต่อไปจะขึ้นอยู่กับความสามารถในการดูดซับพื้นที่เช่าใหม่และต้นทุนการย้ายสำนักงานของภาคธุรกิจเป็นสำคัญ
