บทความแนะนำ

| 26 เมษายน 2560

หุ้นกลุ่ม อสังหาฯ ใครมาแรงสุด (ตอนที่ 1/2)

หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เป็นหุ้นที่มีความสำคัญกับระบบเศรษฐกิจ ช่วยการจ้างงานและการลงทุนของประเทศ มาดูกันครับว่าในปี 2559 ที่ผ่านมาสถานการณ์ของแต่ละบริษัทและแนวโน้มของทั้งกลุ่มจะเป็นอย่างไร เชิญตามอ่านได้โดยพลัน

ในการวิเคราะห์บทความนี้แบ่งหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็น 3 กลุ่มตลาดขนาดสินทรัพย์ คือกลุ่มที่ 1 มีขนาดสินทรัพย์ 50,000 ล้านบาทขึ้นไป กลุ่มที่ 2 มีขนาดสินทรัพย์ 10,000-49,999 ล้านบาท และกลุ่มสุดท้ายมีขนาดสินทรัพย์ต่ำกว่า 10,000 ล้าน

 

1.โครงสร้างเงินทุน

ลักษณะของโครงสร้างเงินทุนของหุ้นกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยปกติจะมีหนี้สูง เพราะต้องกู้ยืมเงินมาพัฒนาโครงการ จะรับรู้รายได้ กำไร และมีเงินสดเข้ามาเมื่อลูกค้าโอน ดังนั้นถ้าบริษัทมีการลงทุนโครงการใหม่มากๆ โดยธรรมชาติจะเห็นหนี้สินสูง กระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบ ส่งผมทำให้ระยะเวลาเก็บหนี้ หุ้นอสังหาส่วนใหญ่ดูตัวเลขมักจะมีปัญหาเรื่องหนี้สินก็อย่าเพิ่งตกใจครับ หัวใจอยู่ที่อนาคตบริษัทจะสามารถโอนโครงการมาจ่ายคืนหนี้ได้หรือไม่

 

 

กลุ่มหุ้นที่ขนาดสินทรัพย์มากกว่า 50,000 ล้านจะมีโครงสร้างหนี้สินกับทุนใกล้ๆกัน

 

เมื่อพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้จาก Payback Period คำนวณจาก หนี้ที่มีดอกเบี้ยหารด้วยกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน จะเห็นมีค่าเป็นบวกทุกบริษัทแสดงให้เห็นว่าในปีที่ผ่านมาหุ้นที่ทำธุรกิจนี้สร้างโครงการใหม่น้อยกว่าโอน เหตุผลมาจากปีที่ผ่านมาเศรษฐกิจเริ่มชะลอตัวทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มเปิดโครงการใหม่น้อยลง

 

สำหรับโครงสร้างเงินทุนในกลุ่มที่ขนาดสินทรัพย์ 10,000 - 50,000 ล้านบาท จะเห็นโครงสร้างเงินทุนที่หนี้สินค่อนข้างสูงในหลายๆบริษัท โดยเฉพาะบริษัทที่ส่วนของทุนต่ำกว่า 30% เช่น PF PACE NOBLE MJD A ส่วนใหญ่บริษัทที่มีหนี้สินเยอะๆ มักจะมีโครงการใหญ่ๆที่ใกล้ๆโอน หรือการโอนมีปัญหาต้องไปทำการบ้านต่อครับ

 

 

เมื่อพิจารณาระยะเวลาการชำระหนี้ของกลุ่มนี้แล้วจะเห็นว่าส่วนใหญ่มีค่าเป็นลบ แสดงให้เห็นว่าบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางๆ มีการลงทุนเปิดโครงการใหม่ที่ค่อนข้างสูง หวังว่าจะเร่งโอนได้ในเร็ววันครับ

 

เมื่อพิจารณาโครงสร้างเงินทุนของบริษัทที่สินทรัพย์ต่ำกว่า 10,000 ล้านบาท จะเห็นว่าส่วนใหญ่มีหนี้ไม่ค่อยมาก บริษัทที่มีทุนประมาณ 30% มีเพียง 2 บริษัทเท่านั้น

 

เมื่อพิจารณาความสมารถในการจ่ายหนี้จะเห็นว่าบริษัทส่วนใหญ่มีกระแสเงินสดดำเนินงานเป็นบวก แสดงว่าในปีที่ผ่านมาบริษัทเหล่านี้มีการโอนค่อนข้างเยอะและมีการเปิดโครงการใหม่น้อยลง

จะเห็นว่าในส่วนของโครงสร้างหนี้สิน บริษัทที่มีสินทรัพย์ขนาด 50,000 ล้านขึ้นไป และต่ำกว่า 10,000 ล้านมีการโอนโครงการมากว่าเปิดโครงการเพิ่ม ทำให้กระแสเงินสดจาการดำเนินงานมีค่าเป็นบวก ในขณะที่กลุ่มที่มีสินทรัพย์ 10,000 -50,000 ล้านมีการลงทุนและเตรียมโอนมากกว่า ก็ต้องลุ้นกันต่อไปครับว่าจะโอนโครงการได้หรือไม่

 

2.การขายสินค้า

เนื่องจาก บ้าน และคอนโด ในทางบัญชีจัดไว้เป็นสินค้าคงเหลือเนื่องจากเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างไว้เพื่อขายเป็นหลัก ดังนั้นการวัดระยะเวลาขายสินค้าจะเป็นการวัดว่าใครขายของเก่งกว่ากัน สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถ้าบริษัทที่มีระยะเวลาขายสินค้ายาวๆ มองได้สองกรณีคือ ขายไม่ออก หรือมีสินค้ารอการขายเยอะ นักลงทุนต้องไปทำการบ้านต่อครับผม

 

สำหรับหุ้นที่มีขนาดสินทรัพย์ใหญ่ ระยะเวลาขายสินค้าจะอยู่ที่ช่วงตั้งแต่ 700-1000 วัน หรือประมาณ 2 ปี ก็สามารถระบายสินค้าออกไปได้

 

สำหรับบริษัทอสังหาที่มีขนาดเล็กลงจะเห็นว่ารอบการขายก็ยาวขึ้นไปด้วย หลายบริษัทก็เพิ่งเริ่มเปิดตัวโครงการใหม่ในปีที่ผ่านมายังไม่เริ่มโอน

 

 

สำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดสินทรัพย์เล็กลงระยะเวลาขายสินค้าก็อยู่ในระดับที่ค่อนข้างสูงสำหรับนักลงทุนต้องเข้าไปทำการบ้านเพิ่มเติมว่ามีโครงการอะไรกำลังรอโอนอีกหรือไม่?

 

จะเห็นว่าบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีขนาดสินทรัพย์ขนาดใหญ่จะมีโครงการในมือจำนวนมากทยอยโอนไปแต่บริษัทที่มีขนาดสินทรัพย์เล็กลงจะมีโครงการใหญ่ๆในมือไม่มาก บางบริษัทก็มีโครงกาใหญ่โครงการเดียวดังนั้นระยะเวลาขายสินค้าของหุ้นกลุ่มนี้มักจะสูง และลดลงเมื่อเริ่มทยอยโอนโครงการ กลยุทธ์หนึ่งนักลงทุนอาจเลือกบริษัทที่มีระยะเวลาขายสินค้ายาวๆและเข้าไปทำการบ้านว่ามีโครงการอะไรกำลังจะโอนหรือไม่และเข้าลงทุนก่อนที่โครงการนั้นจะโอนและเริ่มรับรู้กำไรในงบกำไรขาดทุน

 

ติดตามการวิเคราะห์การทำกำไรของหุ้นอสังหาฯ กันต่อได้ในตอนที่ 2 นะครับ

 

โดย สำนักข่าวอีไฟแนนซ์ไทย

 

 

บทความแนะนำ ล่าสุด

ดูบทความทั้งหมด

RECOMMENDED NEWS

ข่าวยอดนิยม

Refresh